Referat fra generalforsamlingen i Husejerforeningen ved Øster Farimagsgade afholdt i Esajaskirkens krypt, Malmøgade 14, mandag den 23. august 2021, kl. 19.00.
Ved mødets start var der 86, lidt senere 92 ud af 360 stemmeberettigede medlemmer til stede enten personligt eller ved fuldmagt.
1. Velkomst
Husejerforeningens formand, Anne Christine Dahl-Hansen bød velkommen og …
2. Valg af dirigent
… foreslog Søren Plomgaard, Abildgaardsgade 17, som dirigent hvilket forsamlingen vedtog med akklamation.
3. Godkendelse af generalforsamlingens lovlighed og af dagsordenen samt valg af stemmetællere
Dirigenten konstaterede, at den ordinære generalforsamling var blevet udskudt pga. COVID-19, men i øvrigt lovligt indkaldt og beslutningsdygtig. Bestyrelsens forslag til dagsorden blev godkendt. Foreningens næstformand, Jesper Linell blev valgt som referent. To deltagere fra salen blev valgt til stemmetællere.
Dirigenten redegjorde for generalforsamlingens spilleregler, herunder for hvordan han påtænkte at gennemføre eventuelle afstemninger. Som udgangspunkt ville der være håndsoprækning, som i første omgang ville blive afgjort ud fra, om der var overvældende tilslutning eller mangel på samme, medmindre andet blev ønsket fra salen. Dirigenten orienterede om, at referatet pga. persondataforordningen i videst muligt omfang ville være anonymiseret, men at talere, der måtte ønske ikke at kunne identificeres i referatet, skulle meddele dette til referenten ved mødets afslutning.
4. Formandens beretning
Formandens beretning var udsendt til samtlige medlemmer forud for generalforsamlingen. Formanden gennemgik kort beretningen og inviterede til spørgsmål og kommentarer.
Beretning
Bestyrelsen har efter generalforsamlingen den 3. februar 2020 afholdt et ekstraordinært og tre ordinære møder i 2020 og et ekstraordinært virtuelt samt et ordinært møde i 2021.
Grundlæggende har corona-pandemien sat sit præg på bestyrelsesarbejdet i forhold til afholdelse af bestyrelsesmøder, herunder beslutning i virtuelt møde den 18. januar 2021, om at udskyde generalforsamlingen til et tidspunkt, hvor det er muligt for alle at mødes under relativt trygge forhold. Det har været meget vigtigt for bestyrelsen, at vi har mulighed for at holde generalforsamling, hvor alle der har lyst kan og føler sig trygge ved at deltage i et fysisk møde, hvor vi kan se hinanden i øjnene.
Opfølgning på Generalforsamlingen 3. februar 2020
Der blev vedtaget flere forslag på generalforsamlingen, som bestyrelsen har arbejdet løbende med, de behandles enkeltvis under den relevante underoverskrift:
– Rettelser til lokalplansvejledningen
– Byggetilladelse til kælderudgravninger
– Forskønnelse af området ved affaldscontainere, afventer kommunens praktiske løsning for udrulning af 10 fraktioner i rækkerne. Fællesudvalget følger sagen.
På baggrund af de løbende drøftelser om hegnssager, lokalplanvejledning m.m. besluttede bestyrelsen, at man gerne fremover ville have mere fokus på fælles aktiviteter på tværs af gaderne. Desværre blev mange tiltag aflyst eller udskudt pga. corona, men der er fortsat et stort ønske om at understøtte fællesskabet i rækkerne, både i den enkelte gade og gaderne imellem.
Rettelser til lokalplanvejledningen
På generalforsamlingen og i referatet fra generalforsamlingen opslået på hjemmesiden, blev alle opfordret til at komme med rettelser og ændringsforslag til lokalplansvejledningen inden 3. april 2020. Bestyrelsen modtog fra et medlem en række forslag til ændringer og tydeliggørelser, der efterfølgende i så vidt muligt omfang er indarbejdet i vejledning. Ændringerne fremgår af bilag til bestyrelsens referat for møde den 2. september 2020.
Lokalplansvejledningen vil fortsat være et dynamisk dokument som løbende skal revideres, hvis det erfares at kommunens forvaltning af lokalplanen ændres. Beboerne opfordres derfor til, til enhver tid at dele erfaringer med lokalplansforvaltning med bestyrelsen.
Hjørnehuse og hegnssager
Hegnsproblematikken har fyldt en del i bestyrelsesarbejdet i 2020 og 2021, hvor der fortsat har været flere sager med varsler om påbud og påbud om lovliggørelse samt verserende sager i Planklagenævnet.
Det er husejerforeningen, der ejer forhaverne. Påbud om lovliggørelse er derfor rettet til husejerforeningen med varsel om bøder og dagbøder, hvis ikke forholdet lovliggøres inden en given frist. Altså: husejerforeningen risikerer at stå overfor en økonomisk trussel med det antal sager, vi har og potentielt kan stå overfor.
Bestyrelsen har på den baggrund hyret en advokat for den nødvendige juridiske assistance og ekspertise. HØFs bestyrelse håber og forventer, at husejere med påbudsramte hegn er indstillet på at lovliggøre forholdene. Hvis dette ikke sker, og HØF pålægges dagbøder, vil foreningen i sidste instans være nødsaget til via civilt søgsmål at lægge udgiften over på husejeren, sager som det vil være i alles interesse at udfolde store bestræbelser for at undgå, men som foreningens advokat ikke er i tvivl om, at foreningen i givet fald vil vinde.
Bestyrelsens udgangspunkt har gennem hele forløbet været, at der ikke i kvarteret eller blandt medlemmerne af husejerforeningens bestyrelse er enighed om hvad “et for kvarteret passende hegn” er, lige så vel som der ikke er enighed om andre arkitektur- eller smagsrelaterede forhold. Husejerforeningens bestyrelse kan ikke og vil ikke have en holdning til hegns udseende og placering. Det risikerer at splitte såvel bestyrelsen som beboerne, og det henhører under alle omstændigheder under forvaltningens myndighedsområde.
Formændene fra de fire husejerforeninger samt en repræsentant for Fællesudvalget var til et orienterende møde med Teknik og Miljøforvaltningen den 28. oktober 2020. Her blev der orienteret generelt om ejerforhold, retningslinjer, ansøgningsproces, anmeldelser af ulovlige forhold, proces omkring lovliggørelse osv. Uden drøftelse af konkrete sager. På baggrund af mødet forventes det, at henvisningen til at ”Retningslinjer for hegn i kartoffelrækkerne” fra 2014 er udarbejdet i samarbejde med Fællesudvalget slettes, og at det alene fremstår som forvaltningens retningslinjer og administrationsgrundlag. Dette er pt. fortsat ikke sket. Resumé af mødet er udarbejdet i december 2020 af Teknik- og Miljøforvaltningens Bygge-, Parkerings- og Miljømyndighed baseret på udkast til mødereferat v./ Kartoffelrækkernes Fællesudvalg. Det kan findes på hjemmesiden og udsendes med dagsordensmaterialet (bilag 2 til dagsordenens pkt. 4).
Umiddelbart efter mødet modtag bestyrelsen “Notat om hegn ved hjørnehuse i Kartoffelrækkerne mod Øster Farimagsgade af 28. oktober 2020”, der dog ikke kun handler om hjørnehusproblematik, men hegn i Kartoffelrækkerne i det hele taget. Notatet giver et særdeles klart billede af forvaltningens praksis på området. Det bør ikke mindst bemærkes, at enhver ændring af hegn i Kartoffelrækkerne kræver ansøgning og dispensation fra lokalplanen inden ændringen sættes i værk. Almindelig vedligeholdelse kræver ikke dispensation, men selv hvis man tager et eksisterende hegn ned for at erstatte det med et tilsvarende, kræver det ansøgning og dispensation. Notatet kan findes på hjemmesiden under praktiske oplysninger om hegn og udsendes med dagsordensmaterialet (bilag 3 til dagsordenens pkt. 4).
De mange (hjørne)hegnssager har aktualiseret overvejelser om revision/klargøring af foreningens vedtægter så bestyrelsens rolle, foreningens ansvar som grundejer (forhaverne), husejernes ansvar ved overtrædelse af lokalplanen mv. bliver kommunikeret klart. Dette vil blive behandlet separat senere på denne generalforsamling.
Kælderudgravninger og byggesager
Efter løbende dialog med forvaltningen er det nu blevet klarlagt flg.:
– Udgravning af eksisterende kælder i et enfamilieshus mod 2 enfamiliehuse kræver ikke byggetilladelse, da det er omfattet af BR18 §5 stk.3.
– Udgravning af eksisterende kælder i eller mod flerfamilieshus kræver byggetilladelse, idet der ændres på fælles bærende konstruktioner.
– Vedr. byggeri over skel: Det er byggelovens § 12 som husejerne skal forholde sig til, særligt stk. 4 om at man skal varsle sin nabo 14 dage før arbejdet påbegyndes. Det gælder selvom der ikke skal søges om byggetilladelse.
Et underudvalg under bestyrelsen arbejder derfor på et forslag til råd og vink til husejere der overvejer at udgrave kælder så skader på nabohuse og unødige gener for naboerne undgås.
Det fremgik i øvrigt af denne kontakt med forvaltningen, at også skorstensattrapper kræver dispensation fra lokalplanen, og at der ikke vil blive givet tilladelse til attrapper, der ikke er muret og understøttet.
Derudover har vi en sag i forbindelse med en aktuel kælderudgravning, hvor der er foretaget et utraditionelt indgreb i vores fælles vandforsyning uden at foreningen har været hørt. Pt. er det fra vores advokat oplyst, at vandforsyningen, som blev renoveret/fornyet i 1999 i HØFs gader bortset fra Webersgade, er dækket af tinglysningen, og husejere må ikke ændre på de fælles ledninger uden tilladelse fra foreningen.
Parkering i forhaver
Det er forbudt at parkere i forhaven, men der opleves fortsat problemer med folk der parkerer ulovligt i forhaverne på hjørneejendomme ved Øster Farimagsgade.
El-bil parkering
Der er stigende interesse for etablering af lade muligheder for el-biler i rækkerne. Egentlige el-standere uden for haverne er ikke foreningens område da gaderne er kommunens og opstilling af ladestandere er overladt til kommercielle aktører, men bestyrelsen har hidtil været positivt indstillet over for etablering af individuelle ladebokse på den enkelte ejendoms facade. Vi er dog blevet opmærksom på, at vores fælles el-forsyning via hovedkablet på lofterne ikke nødvendigvis kan bære etablering af ladebokse til el-biler. Kapaciteten er blevet analyseret og indtil videre må bestyrelsen indtrængende henstille til, at der ikke etableres individuelle ladebokse i HØFs gader.
Hjemmeside og fælles kommunikation
Husejerforeningens bestyrelse kommunikerer fortsat via hjemmesiden, hvor man kan finde bestyrelsens referater og andre informationer, der gælder foreningen og dens virke. Bestyrelsen kommunikerer ikke via andre sociale medier, men alle medlemmer er selvfølgelig velkommen til at kontakte formanden eller andre i bestyrelsen om eventuelle sager.
Webredaktøren efterlyser fortsat input til nyheder fra kvarteret og gør opmærksom på, at de lokale redaktører selv skal lægge referater fra gademøder mv. op på hjemmesiden.
Fællesudvalget
Kartoffelrækkernes Fællesudvalg (FU) er et koordinerende organ nedsat af husejerforeningerne i Kartoffelrækkerne (HØF, Hallinsgade, Schwartzgade og Voldmestergade), som hver har en repræsentant. Fællesudvalget har høringsret i sager under lokalplanen for Kartoffelrækkerne, Lokalplan 115, og i alle generelle spørgsmål der vedrører flere af husejerforeningerne. HØF er repræsenteret ved vores næstformand.
Trafikudvalget og Lokaludvalget
Kartoffelrækkerne har husejere repræsenteret i både et lokalt trafikudvalg og i Indre By Lokaludvalg. Da bestyrelsen har repræsentanter for disse udvalg siddende, orienteres og drøftes evt. relevante sager på bestyrelsesmøderne, hvilket fremgår af bestyrelsesreferater.
Herefter blev der åbnet for spørgsmål og kommentarer.
- De omtalte råd og vink ifm. kælderudgravninger burde også henvende sig til de berørte naboer. Det understregede medforfatter Gunvor Bjerre at de faktisk gør, herunder med råd om at affotografere alle vægge mod den udgravende nabo for at kunne dokumentere evt. sætningsskader. Desuden bør alle med planer om en kælderudgravning mærke sig opfordringen til at tegne relevant forsikring ifm. udgravningen; den er ikke dyr, men det vil eventuelle reparationsarbejder på skadede nabohuse være. Råd og vink om kælderudgravning vil snart kunne tilgås på hjemmesiden kartoffelraekkerne.dk under Praktiske oplysninger.
- Bestyrelsen blev opfordret til at arbejde for tilladelse til etablering af solfangere på tagene, og det blev oplyst, at der snart ville komme grønne puljer, som muligvis kunne søges til energitiltag i rækkerne.
- Der blev spurgt til en aktuel omfattende ombygning, som omfatter en udvidelse af kælderen ud i gården, som bla. har medført en omlægning af vandforsyningen. Kan man bare det, og er det lovligt? Et sådant tiltag er ikke set før, og bestyrelsen kan endnu ikke sige om det er lovligt. Foreningens advokat oplyser, at vandledningen er tinglyst, og at det forudsætter foreningens accept at modificere den. Det har ikke været tilfældet i det aktuelle tilfælde, og foreningen har derfor bedt sin advokat sikre, at modifikationen tinglyses, således at eventuelle merudgifter forårsaget af dette indgreb påhviler ejendommen i al fremtid. Bestyrelsen blev afslutningsvis opfordret til at arbejde for ved kontakt til Teknik- og Miljøforvaltningen, at få stoppet slige tiltag. Formanden gjorde opmærksom på, at denne sag tilfældigt kom til bestyrelsen via facebook, men at langt fra alle (i bestyrelsen) er på facebook, og man kan derfor ikke forvente, at den slags problemstillinger nødvendigvis fanges, medmindre der sker direkte henvendelse til bestyrelsen via formand eller gadeformænd. Derfor opfordring til, at al relevant kommunikation tilgår bestyrelsen direkte via mail til formanden@kartoffelraekkerne.dk eller lign.
Herefter blev formandens beretning vedtaget med akklamation.
5. Kassereren forelægger regnskabet for 2020
Efter et par uddybende kommentarer fra kassereren – som primært gik på at der ikke var nævneværdige overraskelser at være opmærksom på – blev regnskabet godkendt med akklamation.
6. Vedtægter
Dirigenten redegjorde for formalia: Foreningen har 360 medlemmer. Mindst 2/3 af de tilstedeværende stemmer, som samtidig udgør mindst 1/4 af foreningens medlemmer, skal stemme for en vedtægtsændring. I aftenens tilfælde skulle altså mindst 90 af de tilstedeværende 92 stemmer stemme for et forslag for at vedtage det endeligt – uden afholdelse af en efterfølgende ekstraordinær generalforsamling.
Formanden redegjorde for baggrunden for de foreslåede vedtægtsændringer. Hun understregede, at hensigten er tydeligere at kommunikere ansvar og forpligtelser i forholdet mellem husejer og forening omkring hegn og andre installationer i haverne – som foreningen som bekendt er ejer af – i det dokument som, af alle, husejerne må formodes at kende, nemlig foreningens vedtægter. Der var ikke tale om substantielle ændringer, men tydeliggørelser i de tilfælde, hvor en ejers ulovlige installationer eller forsømmelighed ville kunne påføre foreningen og dermed alle dens øvrige medlemmer udgifter i form af bøder, dagbøder eller andre udgifter.
I den efterfølgende diskussion blev det anført, at udgifter som foreningen vil kunne kræve godtgjort af en husejer, som udgangspunkt først vil være fra det punkt, hvor en konkret installation endeligt er erklæret ulovlig af myndighederne efter, at alle ankemuligheder er udtømt.
Flere deltagere ønskede klarere/tydeligere skelnen mellem forening og myndigheder, dog uden at stille konkrete ændringsforslag, og diskussionen tydede på, at forholdet fremgår klart nok af vedtægterne og de foreslåede ændringer. Dog slog et ændringsforslag igennem, som det fremgår under afstemningen om de enkelte paragraffer nedenfor:
Forslag til ændring af vedtægternes § 9.
Ændringsforslaget blev vedtaget som formuleret med 90 stemmer for, 2 imod og ingen undlod at stemme. § 9 lyder således herefter:
”Hvis det er forsømmelighed hos et medlem eller beboere i et medlems hus eller andre personer, der opholder sig på ejendommen med medlemmets samtykke, der er årsag til en reparation eller afhjælpning af ulovlige forhold, som ifølge §8 påhviler Husejerforeningen, skal vedkommende medlem betale alle udgifterne til istandsættelsen, samt samtlige udgifter som Husejerforeningen har måtte afholde som følge af forsømmeligheden.”
Forslag til ændring af vedtægternes § 10.
Ændringsforslaget blev vedtaget som formuleret med 92 stemmer for, 0 imod og ingen undlod at stemme. § 10 lyder således herefter:
”Husejerforeningen har bemyndigelsen til i enhver henseende at udøve den påtaleret, som Arbejdernes Byggeforening tidligere havde vedrørende de servitutter, lokalplanens bestemmelser med hensyn til hegn, bislag og andre indretninger i forhaverne og andre regulativer vedrørende bebyggelserne og de dertilhørende veje, som gennem tiden er blevet pålagt husene inden for Husejerforeningens område.”
Forslag til ændring af vedtægternes § 11.
Ændringsforslaget blev vedtaget som formuleret med 92 stemmer for, 0 imod og ingen undlod at stemme. § 11 lyder således herefter:
”Bestyrelsen kan over for husejerne påtale forsømmelser vedrørende vedligeholdelsen af tage, brand- mure, skorstene og andet, som kan medføre fare eller væsentlige ulemper for omgivelserne, samt overtrædelse af lokalplanens bestemmelser med hensyn til hegn, bislag og andre indretninger i forhaverne. Bestyrelsen kan med rimeligt varsel indbringe sagen for myndighederne.”
Forslag til ændring af vedtægternes § 12.
Ændringsforslaget blev vedtaget med to ændringer, dels fjernelse af at der skal foreligge fuldmagt fra foreningen ifm. ændringer af hegn i forhaverne, dels en tydeliggørende redaktionel omformulering. 90 stemte for, 0 imod og 2 stemte hverken for eller imod. § 12 lyder således herefter:
”Vedrørende ændring af husenes udseende mod gade og gård, herunder vinduer, henvises til den til enhver tid gældende lokalplan. Før enhver ændring skal der indgives en ansøgning til Københavns kommune, og intet arbejde må påbegyndes før godkendelse foreligger. Inden der indgives ansøgning til Københavns kommune ved bislag og andre indretninger i forhaverne, skal der indhentes fuldmagt fra Husejerforeningen.”
8. Formanden fremlægger bestyrelsens forslag til kontingent og budget for 2021
Formanden fremlagde budgettet for 2021, som er en ‘corona-videreførelse’ af 2020-budgettet og konstaterede, at der ikke er regnskabsforhold, som betinger, at budget eller kontingent ændres. Det var forsamlingen enig i, udtrykt ved vedtagelse af forlaget ved akklamation. Kontingentet er således fortsat årligt kr. 1.000 for huse med pligt til gadevedligeholdelse, kr. 600,- for mellemhusene og kr. 500,- for husene i Webersgade.
9. Diverse valg
Til den ledige formandspost stillede Jens Haldager, Jens Juels Gade 5 op, og der var ikke andre kandidater. Jens Haldager har boet 30 år i rækkerne og har været involveret i foreningens arbejde på mange leder og kanter gennem årene. Han erklærede at ville flytte fokus fra formalia om hegn og lokalplan og koncentrere indsatsen om de ting, som holder foreningen sammen, fx at fejre bebyggelsens fødselsdag en herlig solskinsdag ved søen. Vi skal være glade for at bo i en dejlig bebyggelse.
Jens Haldager blev valgt med akklamation for coronaforårsaget 1½ år, dvs. frem til generalforsamling 2023.
Til den ledige næstformandspost stillede Rasmus Fehrmann, Eckersbergsgade 23 op, og der var ikke andre kandidater. Også han har gennem mange år været involveret i arbejdet i gaden og i bestyrelsen og var blevet opfordret til at stille op. Han var ganske enig med Jens Haldager i at flytte fokus over mod det, der kan samle og forene på tværs, men understregede også vigtigheden af at bevare kvarterets unikke karakter og kvaliteter. Han foreslog som aktiviteter på tværs møder med kompetente folk om lokalhistorie, med gadeveteraner med anekdoter fra da mor var dreng i rækkerne osv.
Rasmus Fehrmann blev valgt med akklamation for coronaforårsaget ½ år, dvs. frem til generalforsamling 2022 – hvor han gerne modtager genvalg frem til 2024.
Til den ledige post som bestyrelsessuppleant opstillede Helle Brøns, Jens Jules gade 45, og der var ikke andre kandidater. Helle Brøns supplerede, hvad Jens og Rasmus havde udtalt med, at hun kan bidrage med sin baggrund som kunsthistoriker
Helle Brøns blev valgt med akklamation for coronaforårsaget 1½ år, dvs. frem til generalforsamling 2023.
Revisor: Ole Gade Lorentzen, Skovgaardsgade 22 – er valgt for 2 år i 2020, dvs. frem til 2022.
Revisor for 2 år: Jens Lind, Jens Juels Gade 36 – genopstillede og blev valgt, dvs. frem til 2023.
Revisorsuppleant for 1½ år: Peter Anderson, Skovgaardsgade 28 stillede op og blev valgt frem til 2023.
Voldgiftsmænd:
Sigmund Lubanski, Jens Juels Gade 30, – er valgt for 2 år i 2020, dvs. frem til 2022.
Svend René Larsen, Wiedeweltsgade 54 opstillede og blev valgt for coronaforårsaget 1½ år, dvs. frem til 2023.
10. eventuelt
Bestyrelsen fik stor tak for sit arbejde for at minimere splid og kiv i foreningen ved arbejdet med at klargøre rollefordelingen mellem forening og kommune/myndigheder omkring lokalplansager.
Den nye bestyrelse blev af et medlem kraftigt opfordret til at undersøge mulighederne for at opsætte solceller på tagene.
11. Formanden afslutter generalforsamlingen
– og det gjorde hun ved at takke til højre og venstre: Forsamlingen for god ro og orden og gode indspark i debatten, dirigenten for fortræffelig mødeledelse, afgående gaderepræsentant for Abildgaardsgade, Joan Juul, for hendes gode indsats i bestyrelsen og afgående næstformand Jesper Linell for godt samarbejde og stor indsats – som kvitterede med en stor tak til formand Anne Christine for hendes store indsats for foreningen i de forløbne to år.
Og endelig fik vi alle sagt stor tak til tidligere kasserer og forretningsfører Peter Anderson – som gik af i 2020 – for hans formidable indsats for foreningen og kvarterets beboere gennem 32 år.
Og således sluttede generalforsamling 2021.
Kartoffelrækkerne den 3. september 2021
Anne Christine Dahl-Hansen, formand
Søren Plomgaard, dirigent
Jesper Linell, referent
