PRAKTISKE OPLYSNINGER

Ombygning

Mange nye husejere vil gerne bygge om i husene, så det tilpasses familiens behov og smag.

Det kan være noget af en prøvelse for naboer og genboer, da disse ombygninger ofte står på i længere perioder – ikke mindst ved kælderudgravninger.

Det kræver derfor omtanke og hensynsfuldhed – og først og fremmest en god dialog med naboer/genboer.
Et nyt naboskab skal nødig startes med konflikter!

Vi bor meget tæt i Kartoffelrækkerne; det er en del af charmen, men kan også i nogle tilfælde være en udfordring. Afstanden til genboen mod gården er kun 8 m og mod gaden ca. 15 m, og husene er adskilt af en brandmur på kun 24 cm. Derfor kan det ikke undgås, at byggearbejder berører og i en del tilfælde generer naboer og genboer.

Det er muligt at bygge om på en måde, der generer omgivelserne mindst muligt, hvis du følger regler og anbefalinger for kvarteret og i øvrigt følger dit byggeri tæt i processen. Det er dig som bygherre, der har ansvaret, både i forhold til omgivelserne men også i forhold til arbejdsforholdene på byggepladsen.

Orientering af naboer
Det forventes, og er absolut god stil, at du i god tid orienterer naboer og genboer samt evt. gadeformand om større byggearbejder, herunder den anslåede varighed. Desuden bør du holde dine naboer orienteret om eventuelle forlængelser af byggetiden, om tidspunkter for levering af materialer med store køretøjer og andre forhold, der har betydning for omgivelsernes hverdag.

Byggepladsens omfang
Københavns Kommune accepterer som udgangspunkt ikke, at byggepladsen fylder udover husets areal, forhave og baghave samt parkeringsarealet foran huset. Anvendelse af areal ud for naboers huse kræver kommunens accept samt godkendelse og yderligere betaling til kommunen.

Tilladelse til anvendelse af gade-, fortovs- eller gågadeareal til byggeplads skal søges hos kommunen og betales med p-afgift.

Byggepladsen bør ikke fylde flere parkeringspladser end højst nødvendigt. Tag hensyn til naboerne – vi har i forvejen for få p-pladser.

Hvis ombygning foregår i forbindelse med midterstykket, skal du være opmærksom på, at midterstykket er et fælles opholdsareal for alle gadens beboere, og derfor ikke må inddrages til byggeplads, materialeoplag eller parkering.

Sørg for at håndværkerne jævnligt tømmer containere, og sørg for at de ikke oplagrer byggemate­rialer på parkeringsarealet i større omfang end det, der umiddelbart skal bruges.

Kælder og kloak
Det er ikke tilladt at anvende kælderen til beboelse i henhold til lovgivningen. En kælder kan være sundhedsskadelig ved ophold i længere tid, f. eks som fast sovested, primært på grund af fugt, men også på grund af radon. Selv en topmoderniseret kælder med dræn, isolerede vægge, gulvvarme og lovlig loftshøjde opfylder ikke Bygningsreglementets krav om, at gulv i beboelsesrum ikke må ligge lavere end det naturlige terræn udenfor.

Der er meget stor variation i, hvordan kloakken er udformet i de oprindelige kældre. I nogle ligger afløbsrørene på nabovæggen over gulv, og i andre kældre ligger det hele under gulv, og der er ofte et gulvafløb. Samtidig er der i de fleste tilfælde kneben ståhøjde, og da alle vægge i kælderen er murede, kan der være fugtproblemer. Det er derfor fristende at grave kælderen dybere, isolere og dræne.

Udgravning af kælderen
Udgravning af kælder er langt mere kompliceret, end mange forestiller sig. Det er et væsentligt indgreb i bærende konstruktioner og omfatter brandmuren, som er fælles med naboerne.

Man skal grave ind under den fælles brandmur mod naboen, så for at minimere risikoen for revner og sætninger må man kun grave et stykke på 1 m, inden der understøbes. Der er meget, der kan gå galt, også på naboernes huse.

Vi bor i ca 150 år gamle huse og jorden – især i huse ned mod søen – er fugtig.

Grundlaget for dette arbejde bør ubetinget være et projekt med tegninger og beregninger udarbejdet af en ingeniør med kendskab til dette.

Inden udgravning påbegyndes, anbefales det at tage fotos af ens egne vægge mod naboerne, og bede naboerne gøre det samme, både for de vægge, der støder op til hinanden, og de vægge, to eller tre, der vinkelret støder op til ejerens vægge.

Yderligere anbefales det at tegne en forsikring, der dækker skader både hos en selv og hos de to tilstødende naboer.

Parkering for håndværkere
Kartoffelrækkegaderne er omfattet af regler for offentlig parkering I Københavns Kommune, også for håndværkerbiler. Mange håndværkere har den misforståede opfattelse, at der gælder særlige regler for deres store kassebiler, det gør der ikke.

Det er under alle omstændigheder forbudt at parkere på midter-arealet.

Klager over ulovligt parkerede biler kan indtelefoneres til Center for Parkering tlf: 70 80 80 90 eller pr mail til: parkering@tmf.kk.dk.

Affald fra byggeriet
På kommunens hjemmeside kan du finde oplysninger om, hvilket affald du skal anmelde, og hvordan du skal gøre det: www.kk.dk/byggeaffald

Det er bygherrens ansvar at sørge for de nødvendige anmeldelser, også selv om der er rådgiver, entreprenør eller håndværker til at udføre og styre arbejdet.

Arbejdstider og støj
Normal arbejdstid er følge Københavns Kommunes regler i tidsrummet på hverdage fra mandag til fredag mellem kl. 07:00 og 19:00 og lørdage mellem kl. 08:00 og 17:00

Det er godt naboskab at sikre, at støj mindskes så meget som muligt.

Støv og containere
Containere bør overdækkes og volumen minimeres ved jævnlig tømning. Støvende nedrivning kan dæmpes ved forsigtig vanding og jævnlig støvsugning.

Sikkerhed
Sørg for at udgravninger, stilladser mv afspærres forsvarligt, så de ikke bliver legeplads for nysgerrige børn. Sørg også for at farligt, støjende eller støvende arbejde foregår med det lovpligtige sikkerhedsudstyr for håndværkerne, og at arbejdet ikke er til fare for forbipasserende. Regler for støj, støv, tungt arbejde og sikkerhedsudstyr skal også overholdes på private byggepladser.

Regler om bygherres ansvar for sikkerhed og sundhed ifm byggearbejder kan findes på Arbejdstilsynets hjemmeside.

Tilknyt en byggesagkyndig
Ved større ombygningsarbejder kan det stærkt anbefales at tilknytte en byggesagkyndig arkitekt/ingeniør og sikre sig, at vedkommende er bekendt med de særlige forhold for Kartoffelrækkerne, ikke mindst bestemmelserne i Lokalplanen for området. En professionel rådgiver kan være en stor hjælp til at formidle bygherrens drømme og omsætte dem til sundt og lovligt byggeri.

Det kan desuden være vanskeligt at overskue, hvilke arbejder der kræver myndighedsgodkendelse. Det er altid husejerens ansvar at byggelovgivningen overholdes, og at arbejderne udføres korrekt. Rådgiveren kan yderligere beskrive byggearbejderne entydigt, indhente konkurrerende tilbud fra håndværkere og kontrollere den korrekte udførelse med de foreskrevne materialer.

Autorisation
Det er en god ide at anvende håndværkere, der er kendt med ombygning af byggeforeningshuse med disse huses specielle forhold. Nogle mindre ombygninger kan man selv udføre, men en række arbejder kræver en autorisation. Det gælder bl.a. de fleste el-arbejder, VVS-arbejder, og kloakarbejder. Det er lovgivningen inden for el-, vvs- og kloakinstallationsområdet, der regulerer, hvilken type installationsarbejde der kræver autorisation – og hvad man må lave uden autorisation.

Autorisation sikrer, at installationer inden for el, vand og afløb, gas og kloak udføres og serviceres korrekt af hensyn til sikkerheden, sundheden og miljøet.

Sikkerhedsstyrelsen administrerer autorisationerne inden for el-, vvs- og kloakinstallationer, og du kan finde flere informationer på deres hjemmeside.

Ulovligt udførte arbejder, som er årsag til skader, kan skabe problemer med forsikringsdækning.

Indhentning af tilbud
Tilbud på et større byggearbejde bør altid være på grundlag af entydig beskrivelse og tegninger af arbejdet udført af en rådgiver– ellers er fair sammenligning af alternative tilbud ikke mulig.

Du kan med fordel hente flere gode råd om dette emne på Bolius hjemmeside: www.bolius.dk

Yderligere bør alle håndværkere være medlem af en garantiordning som f. eks. Byg Garanti, der dækker fejl og mangler – også ved konkurs.

Vejledning i byggeansøgning
Den bevarende lokalplan, som er gældende for Kartoffelrækkerne, betyder, at der skal søges tilladelse til en række arbejder, som andre steder i byen kan laves uden tilladelse. Desuden er der en række arbejder, som under alle omstændigheder kræver tilladelse. Læs mere om dette under punktet Lokalplan 115 her på hjemmesiden eller tag kontakt til kommunen.

Ansøgning om byggetilladelse finder du her:
https://www.kk.dk/byggetilladelse