Kælderudgravning
Udgravning af kælder er langt mere kompliceret, end mange forestiller sig. Det er et væsentligt indgreb i bærende konstruktioner og omfatter brandmuren, som er fælles med naboerne. HØFs bestyrelse har derfor udarbejdet disse råd og vink til beboere som overvejer at udgrave kælder.
De seneste år har vi oplevet mange tilfælde, hvor en kælderudgravning er gået galt. Derfor disse vink og råd.
Først en tjekliste over det, der bør overvejes i forbindelse med en kælderudgravning. Listen er ikke fyldestgørende.
- Tjek, om der kræves byggetilladelse – enten ved henvendelse til Teknik og Miljøforvaltningen eller ved at læse Bygningsreglementet (BR18)
- Advisere og mødes med naboer i god tid før arbejdets start
- Overordnet planlægning (evt. forny kloakrør, dræn, isolering, højvandslukke, gulvvarme, skybrudsssikring etc i forbindelse med udgravningen)
- Kontakte ingeniør
- Få udarbejdet tegninger og beregninger
- Tjekke, at eventuelle indgreb på vand-, el-, og fjernvarmeforsyningssystemet samt kloakker, skal godkendes af dem der ejer systemerne
- Kontrakt med entreprenør/håndværkere
- Vedr. arbejdstider og brug af maskiner henvises til kommunens miljøregler
- Tegne en allrisk forsikring
- Fotografere vægge i eget og nabohuse (af hensyn til forsikring ved eventuelle sætningsskader)
- Tidsplan (herunder bestilling af materialer, der kan være leveringstid på)
- Parkering af skurvogn/ arbejdsbiler (evt. købe p-plads)
- Bortskaffelse af affald (jord m.m.) skal ske i henhold til kommunens regler og der skal ske jævnlig oprydning
- Opbevaring af byggematerialer
- Genetablering af forhave
Entreprenør m.m.
Der kan let ske skader på nabohuse i forbindelse med en kælderudgravning.
Der sker indgriben i sårbare bærende konstruktioner og brandmur foruden ”indtrængen” på naboens grund (idet halvdelen af den fælles brandmur ligger på naboens matrikel).
Man bør rådføre sig med en erfaren ingeniør, der har prøvet at grave kældre ud i kvarteret og har en allrisk forsikring. Der bør foretages geotekniske undersøgelser og foreligge en plan for i hvilken rækkefølge sektionerne skal udgraves og understøttes m.m.m.
Det er en god idé at forhøre sig hos andre i kartoffelrækkerne, der har fået foretaget kælderudgravning og lytte til deres erfaringer. (Søg evt. på kartoffelrækkernes facebookside eller henvend jer til Husejerforeningen).
Inden du starter
Når man alligevel er i gang med udgravning, kan det anbefales at overveje, hvilke andre installationer, man skal kigge på: dræn, højvandslukke, udskiftning af gamle kloakrør, vand og el-ledninger, sikring mod stormflod og skybrud, fjernvarmeinstallation, isolering, varme i gulvet – og andre tiltag, der kan modvirke fugt i kælderen.
Men sørg for at tjekke, at der ikke sker indgreb på fælles rørføringer, kloakker, elkabler, fjernvarme og vand uden at have undersøgt, hvem der ejer dem – og få de nødvendige tilladelser. F. eks.. er det husejerforeningen, der ejer vandrørene.
Hvor anbringes jord og byggeaffald? Parkering af evt. containere og arbejdsbiler? Skal forhaven laves om?
Tjek, hvor lang leveringstid, der er på forskellige materialer (Vinduer f.eks.) m.m.
Naboer
Vores huse er gamle – og en kælderudgravning betyder, at de bogstaveligt talt bliver rystet i deres grundvold. Derfor bør man gå i dialog med sine naboer, inden man kaster sig ud i projektet.
For naboerne er der store støj- og møggener, bjerge af jord, der støver/mudder, larm fra maskiner, afspærring af gaden i perioder, byggematerialer, der spærrer fortovet, håndværkerbiler, der parkerer mere eller mindre lovligt, evt. rotteplager, når kloakker ombygges etc. – og mest af alt: risikoen for skader på nabohusene.
Der kræves varsling af naboer senest 14 dage før start, jfr. Byggelovens § 12 stk. 4, at ”gå ind over skel”, dvs. at man kommer ind under naboens halvdel af den bærende brandmur mellem husene.
Her er det ikke mindst vigtigt, at der tegnes en allrisk forsikring, der gør, at man ikke står med en kæmpe regning, hvis uheldet er ude.
Det er også en god idé, at opfordre naboerne til at tage fotos af deres vægge – både dem ind til jer, men også tværvæggene, så der er noget dokumentation, hvis der sker noget. Tag også billeder af egne vægge inden arbejdet påbegyndes..
Det kan også anbefales, at man undervejs i projektet holder nogle nabo-møder, hvor man kan få afklaret eventuelle problemer (her kan det anbefales, at ingeniøren/entreprenøren deltager).
Lovgivning
Skal der byggetilladelse til? Det fremgår af Bygningsreglementet i § 5
Følgende typer af byggearbejder skal overholde bygningsreglementet, men kan udføres uden ansøgning om byggetilladelse:
3) Ombygninger og forandringer af enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse. Ombygningen eller forandringen må ikke medføre en væsentlig anvendelsesændring eller en udvidelse af etagearealet. En udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm betragtes ikke som en udvidelse af etagearealet.
Dog kræves byggetilladelse, hvis huset eller ét af nabohusene er flerfamiliehuse ifølge BBR. I så fald er der tale om etagebyggeri. Bolig og Planstyrelsen har en udmærket pjece om ombygninger i etagebyggeri.
Bemærk, at beboelse (overnatning) i kælder ikke er tilladt. Lokalplan 115, som omfatter vores bevaringsværdige huse siger, at der ikke må ændres på facaderne. Der må derfor heller ikke laves ændringer på kældervinduerne uden tilladelse.
Håndværkere
Man kan med fordel få tilbud fra forskellige firmaer, da priserne kan svinge. Tit er det udenlandske håndværkere, der bliver sat på opgaven, hvilket kan medføre sproglige problemer, især hvis arbejdet udføres, uden at man selv bor der imens. Naboerne bør derfor få et telefonnummer på en dansk- eller engelsktalende kontaktperson.
Det er vigtigt at aftale, hvilket værktøj, der må bruges, da rystelser kan påvirke vores gamle huse (f.eks må man ikke bruge såkaldte Kangoo-hammere eller Jordlopper).
Ligeledes bør der være helt klare aftaler omkring parkering af arbejdskøretøjer. Entreprenøren kan mod betaling hos Parkering København søge om parkeringspladser i gaden mens arbejdet står på.
Bygningsreglementets § 164 kræver, at affald håndteres på byggegrunden. Hvis dette ikke er muligt, kan entreprenøren ansøge om tilladelse til at anbringe byggemateriel og evt. containere ud for matriklen hos Center for trafik og byliv.
Det er gratis. (Se § 2.1)
Det er en god idé at advisere gadens beboere, når der skal komme store arbejdsbiler, der spærrer gaden i længere tid – men også for at undgå parkering, der spærrer for at lastbilerne kan komme til.